Quali documenti servono per richiedere una valutazione dell'immobile

Quali documenti servono per richiedere una valutazione dell'immobile

La prima cosa da fare quando si decide di vendere un immobile è richiederne la valutazione all'agenzia immobiliare. Scopriamo i documenti necessari per rendere più veloce tutta la procedura

Il processo di compravendita di un immobile è impegnativo e si compone da diversi step. Da dove iniziare? Uno dei primi passaggi è senza dubbio quello della valutazione immobiliare. Di che cosa si tratta? e soprattutto quali documenti occorrono per poterla richiedere correttamente?
Come si stima il prezzo al metro quadro dell'immobile
Innanzitutto, occorre precisare che quelli generalmente chiamati criteri di valutazione di un immobile si definiscono, in modo più esatto, coefficienti di merito. Moltiplicati per la quotazione al mq e per la superficie commerciale, restituiscono il valore di mercato di un immobile.
I coefficienti di merito, in poche parole, non sono altro che maggiorazioni o diminuzioni del valore dell’immobile in base alle sue caratteristiche principali: questo, perché sul mercato immobiliare sono più gettonate le case con determinate caratteristiche rispetto ad altre, come una vista prestigiosa o impianti più moderni. Vediamo nel dettaglio quali sono i coefficienti di merito che incidono sulla valutazione degli immobili.
- Stato Locativo: questo parametro indica la presenza o meno di un contratto d’affitto legato all’immobile, considerando i relativi vincoli. Secondo questo criterio le abitazioni vengono classificate in abitazioni libere, le abitazioni locate a canone libero e le abitazioni locate stagionalmente. Naturalmente, le abitazioni libere avranno più valore rispetto a quelle soggette a qualche tipo di vincolo di locazione. (Coefficiente: da -5% a 100%)
- Piano: le abitazioni più apprezzate sono quelle a partire dal terzo piano in su, ma solo se nell’edificio è presente l’ascensore. (Coefficiente: da -30% a +20%)
- Stato di conservazione: inutile chiederlo: è meglio un immobile completamente da ristrutturare o uno di nuova costruzione? (Coefficiente: da -10% a +20%)
- Luminosità: se in una casa entra luce naturale per la maggior parte della giornata, questa caratteristica aumenta di gran lunga il valore dell’abitazione. (Coefficiente: da -5% a +10%)
- Vista: C’è una bella differenza tra un immobile che si affaccia su un paesaggio panoramico e uno che si affaccia su una corte interna o su un giardino comunale. (Coefficiente: da -10% a +10%)
- Edificio: Un edificio costruito negli anni 70 può certamente accrescere il valore di un appartamento, ma solo se mantenuto in un ottimo stato. (Coefficiente: da -15% a +10%)
- Riscaldamento: Storcere il naso davanti a un impianto di riscaldamento centralizzato è comprensibile, specialmente se non si ha autonomia nella gestione dei propri consumi. Ecco perché un immobile con impianto di riscaldamento autonomo può far guadagnare nella valutazione della casa fino a 5 punti percentuali. (Coefficiente da -5% a 5%)
In base a tutti questi aspetti, l’agente immobiliare redige un documento descrittivo che sintetizza i caratteri principali della proprietà, allegando generalmente anche delle foto, tuttavia non sono solo questi parametri a definire il prezzo al metro quadro di un immobile. È anche per questo motivo che si rende necessario fornire all’agenzia immobiliare tutta una serie di documenti che da un lato aiuteranno a definire meglio il valore stimato.
I documenti indispensabili per lo svolgimento di una perizia CRI RES sono:
-Atto di provenienza dell'immobile o del terreno
- Planimetria catastale
- Visura catastale storica
- Documentazione attestante la legittimità urbanistica edilizia
L'atto di provenienza del bene
Tipicamente è costituito da un atto di compravendita ma può anche essere costituito da una donazione, divisione, testamento, una denuncia di successione oppure una sentenza di usucapione. Il titolo di provenienza è il documento mediante il quale la parte venditrice è diventata proprietaria dell’immobile/terreno oggetto di stima.
È necessario che sia regolarmente registrato dal Notaio per comprovarne la titolarità.
Si specifica che per quanto riguarda le successioni queste solo raramente vengono registrate davanti ad un notaio pertanto per queste è possibile fornire anche il documento non registrato da notaio.
In caso di immobile in corso di costruzione l’atto di provenienza da fornire è quello relativo al terreno.
Dove si può recuperare?
- Dall’attuale proprietario dell’immobile oggetto di stima;
- Dall’Agenzia del Territorio, nello specifico nelle conservatorie immobiliari in cui sono archiviati i documenti ufficiali, recandosi in loco;
- Dal notaio che ha redatto l’atto;
La documentazione catastale
Il secondo documento di cui dobbiamo interessarci è la planimetria catastale. Si tratta di un disegno dell’immobile, riprodotto in scala, che viene conservato negli archivi del Catasto.
Per questioni di privacy, soltanto chi detiene diritti reali o quote di proprietà dell’immobile può richiedere la planimetria. Questo significa che dovremo chiedere al proprietario di provvedere al posto nostro, oppure dovremo ottenere una delega con cui fare richiesta.
Anche stavolta abbiamo più di un’opzione:
-Possiamo recarci fisicamente presso gli uffici del Catasto. Questi ultimi, però, sono solitamente affollati e poco adatti a chi spera di risolvere la pratica senza lunghe attese;
- La strada più veloce è quella di richiedere la planimetria online, utilizzando uno dei servizi autorizzati a fornire questi documenti in via telematica.
Per completezza, nella stessa occasione possiamo anche richiedere la visura catastale completa dell’immobile. Questa può essere richiesta gratuitamente dal proprietario dell’immobile, ma si può anche acquistare online a un prezzo modico.
Per quanto riguarda la richiesta di una planimetria online, in questo caso non ci serve necessariamente una delega scritta del proprietario di casa. Sarà sufficiente avere gli estremi di un documento d’identità dello stesso, che verranno poi richiesti direttamente dal sito.
L'attestato di prestazione energetica APE 
L'attestato di prestazione energetica (c.d. APE) è il documento che attesta i consumi energetici dell'immobile e i possibili interventi migliorativi per migliorarne l'efficienza.
E' obbligatorio per gli edifici nuovi per cui il rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica è indispensabile ad ottenere il permesso di costruzione. In tal caso, l'APE deve accompagnare la documentazione del nuovo immobile. Sono assimilati a edifici di nuova costruzione gli edifici sottoposti a demolizione e ricostruzione e i nuovi volumi climatizzati ad ampliamento di edifici esistenti, per un minimo del 15% del volume iniziale o di 500 metri cubi. In quest'ultimo caso, il rispetto dei requisiti minimi dei nuovi edifici è richiesto limitatamente ai nuovi volumi.
Per gli edifici esistenti, l'APE è obbligatorio in caso di compravendita e di nuovo contratto di locazione. Il proprietario deve mostrare l'APE in fase di trattativa e consegnarlo all'atto della firma del contratto. Se un immobile messo in vendita/locato possiede già un ACE/APE in corso di validità e l'immobile non ha subito lavori di ristrutturazione che ne abbiano modificato la classe energetica non è necessario produrre un nuovo APE. Le principali informazioni dell'APE - prestazione energetica del fabbricato, indice di prestazione energetica globale, sia rinnovabile che non rinnovabile, e la classe energetica corrispondente– devono essere riportate anche negli annunci immobiliari.
Quanto costa la valutazione dell'immobile
Quando ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare per la vendita o l’acquisto di una casa, la stima dell’immobile rientra tra i servizi offerti dall’agenzia stessa. Perciò, nel momento in cui si concludono le trattative tra il venditore e l’acquirente, l’agenzia richiede una commissione. Detta cifra può comunque variare in base agli specifici accordi presi tra le parti oppure in considerazione dell’area di riferimento. In ogni caso, il pagamento della commissione grava su entrambi i soggetti (venditore ed acquirente), salvo diverse disposizioni inserite all’interno del contratto di compravendita.

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