La rendita catastale, IMU, TASI e TARI: guida su come calcolare le imposte sugli immobili

La rendita catastale, IMU, TASI e TARI: guida su come calcolare le imposte sugli immobili

In italia ogni Comune dispone di un ufficio tributi per amministrare tasse e imposte locali. Tra le varie imposte, i nomi più conosciuti sono IMU, TASI e TARI, che sono collegate alla proprietà o disponibilità di fabbricati.

Che cos'è la rendita catastale 
La rendita catastale è la base per determinare il valore catastale di un immobile ai fini del calcolo Imu. La rendita catastale viene definita, sostanzialmente, sulla base di due elementi:

-Dimensione dell'immobile: che viene misurata sulla base del numero dei vani e della volumetria;
-Estimo: la tariffa di estimo è relativa alla zona censuaria in cui è situato l'immobile e alla sua tipologia. Le tariffe d'estimo sono determinate dal comune sulla base della destinazione d'uso prevista per l'immobile.

La rendita catastale è indicata nella visura catastale, che è il documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate nel quale si trovano i principali dati di un immobile:

1. il comune e la Provincia in cui si trova;
2. i dati di identificazione catastale (sezione, foglio, particella, subalterno);
3. i dati di classamento (zona censuaria ed eventuale microzona, categoria e classe catastale, superficie, consistenza e rendita catastale);
4. i dati di intestazione per ciascun intestatario (dati anagrafici, codice fiscale, diritti e oneri reali);
5. la planimetria.

La consultazione dei dati catastali archiviati nella banca dati informatica, relativi agli immobili presenti su tutto il territorio nazionale, può essere richiesta presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio, sportello catastale decentrato, Sportello Amico (attivo negli uffici postali) oppure per via telematica tramite i servizi online del sito dell'Agenzia delle Entrate.
La visura contiene le informazioni relative alle particelle iscritte al Catasto dei Terreni e ai beni censiti al Catasto dei Fabbricati (unità immobiliare, beni comuni, lastrici solari, ecc.), alla mappa catastale e alle planimetrie rappresentative delle unità immobiliari urbane.


Il rapporto tra rendita catastale e IMU
La base di partenza per il calcolo dell'imu è la rendita catastale, Indicata nell'atto di compravendita dell'immobile e reperibile presso la sede locale dell'agenzia del territorio. Per la maggior parte dei comuni la rendita catastale è ancora quella definita nel 1992: in questo caso i valori della rendita dovranno naturalmente essere trasformati in euro. La rendita catastale indica quanto renderebbe teoricamente l'immobile se fosse dato in affitto.
1) la rendita catastale deve essere rivalutata del 5% ottenendo appunto la rendita catastale rivalutata. A tal fine è sufficiente moltiplicare per 1,05

2) sulla base della classificazione dell'immobile si deve individuare il relativo moltiplicatore:

160, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10; si tratta delle abitazioni e relative pertinenze
140, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale B (scuole, case di cura, ecc.) e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5 (stabilimenti balneari, centri sportivi)
80, se si tratta di fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5; si tratta normalmente di uffici
65 (era 60 nel 2012), se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5. Opifici, capannoni industriali e immobili commerciali
55, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria catastale C/1. Negozi
135, terreni (agricoli e non)
110, terreni agricoli (coltivatori diretti o imprenditore agricolo professionale)

3) il valore così ottenuto rappresenta il valore catastale dell'immobile ed è la base imponibile per il calcolo dell'imu. A questo punto bisogna applicare l'aliquota decisa dal governo ovvero (0,4% per l'abitazione principale, 0,76% per gli altri immobili, 0,2% per i fabbricati rurali ad uso strumentale). Le aliquote potranno variare a seconda delle decisioni prese dai comuni


Il rapporto tra rendita catastale e TASI
Anche per il calcolo della Tasi è fondamentale conoscere la rendita catastale. Più precisamente gli elementi che occorrono sono:
- la rendita catastale;
- il coefficiente catastale;
- l’aliquota di riferimento.
I coefficienti catastali per il calcolo Tasi 2019 variano a seconda della categoria catastale e della tipologia di immobile di riferimento. Ecco una rapida suddivisione:

1. Il coefficiente pari a 160 si riferisce a:

- fabbricati di gruppo A (abitazioni), esclusa la categoria A/10 (uffici e studi privati);
-i fabbricati di categoria C/2 (magazzini e locali di deposito);
- C/6 (stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse senza fini di lucro);
- C/7 (tettoie).

2.Il coefficiente è pari a 140 per:

- i fabbricati di categoria B (tra i quali case di cura senza fini di lucro e uffici pubblici);
- i fabbricati di categoria C/3 (laboratori per arti e mestieri);
- C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fini di lucro);
- C/5 stabilimenti balneari e di acque curative senza fini di lucro.

3.Per i fabbricati di categoria D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione) e A/10, il coefficiente è 80.

4.Per i fabbricati di categoria D (D5 esclusi), che vanno dagli opifici alle sale cinematografiche, il coefficiente è 65. Pari a 65 è, invece, per i fabbricati di categoria C/1.


Il rapporto tra rendita catastale e TARI
Con l’interpello numero 306 del 23 luglio 2019, l’Agenzia delle Entrate ha reso noto come calcolare la superficie catastale ai fini del pagamento della Tari.
La normativa stabilisce che la superficie assoggettabile a Tari è pari all’80% della superficie catastale.
Nelle visure catastali è possibile individuare due tipi di superfici:

- una totale;
- ed una “totale escluse le aree scoperte”; per aree scoperte si intendono superfici come balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito quindi che, la superficie catastale da prendere in considerazione ai fini dell’assoggettamento alla Tari, è la superficie totale comprese quindi le aree scoperte, che vengono conteggiate non per intero, ma in percentuale a secondo del tipo di destinazione.

Come avviene il calcolo delle tasse da pagare 
Anche per il calcolo ognuna delle imposte segue una propria regola.
- La Tasi si calcola in base alla rendita catastale rivalutata, applicando l’aliquota espressa in millesimi:
Rendita catastale x 1,05 x 160 x aliquota / 1.000
- La Tari si calcola in base alla superficie calpestabile dell’immobile e al numero di componenti del nucleo familiare che vi risiede. Il calcolo viene effettuato direttamente dal Comune e comunicato al contribuente, che deve solo pagare il bollettino che riceve a domicilio.
- L’Imu segue lo stesso criterio di calcolo già descritto per la Tasi.




Quando e come si paga
Le scadenze per il pagamento di Tasi, Tari e Imu vengono decise autonomamente da ciascun Comune, anche se seguono alcune regole comuni.
- Per la Tasi la regola che i Comuni devono seguire è quella di prevedere almeno due rate semestrali (tipicamente il 16 giugno e il 16 dicembre), pur concedendo al cittadino di pagare in un’unica soluzione entro il 16 giugno.
- La Tari può essere pagata dilazionando in un minimo di due fino a un massimo di quattro rate, le cui scadenze vengono fissate da un’apposita delibera comunale.
- L’Imu si continua a pagare in due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre.
Tutti i pagamenti possono esser effettuati tramite bollettino di conto corrente postale o modello F24.

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