La figura del notaio nella compravendita della casa

La figura del notaio nella compravendita della casa

Tra le cose più importanti a cui pensare quando si acquista o vende una casa c'è la ricerca di un buon notaio che si occupi della redazione e della registrazione dell'atto. Scopriamo di più su questa figura fondamentale nella compravendita degli immobili

L'acquisto di una abitazione è sempre un passaggio molto importante della vita di qualunque persona.
Si pensi al caso del giovane che intende affrancarsi dalla famiglia di origine e intende perciò andare a vivere da solo, al caso della coppia di coniugi che deve allargare l’abitazione in conseguenza dell’arrivo di figli, nonché al caso di chi, conseguita una certa consistenza reddituale, vuole migliorare la propria condizione abitativa; oppure al caso di chi intenda compiere un investimento nel campo immobiliare.
D’altro canto, chi vende può essere indotto a farlo per ragioni di necessità o perché intende cambiare la collocazione della propria abitazione e, con ciò, di migliorare la propria condizione di vita. E gli esempi potrebbero continuare a lungo.
In tutti i casi l'acquisto o la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera. Si tratta infatti di operazioni estremamente complesse e dense di insidie, che non possono essere affrontate senza i consigli di un esperto. I problemi che l’acquisto di una casa presenta sono molteplici: occorre ad esempio prestare attenzione alla figura del venditore e alla bontà dell’acquisto che questi a sua volta fece in passato, alle condizioni dell’immobile dal punto di vista della sua consistenza e della sua regolarità urbanistica e catastale, alle questioni inerenti la sicurezza dei pagamenti pattuiti, e a una molteplicità di altri aspetti dotati di un notevole livello di tecnicità spesso non comprensibile appieno ai non addetti ai lavori.
Proprio per garantire il più elevato livello di sicurezza e serietà nell'acquisto di beni – come gli immobili – di rilevante valore e complessità, in molti Paesi viene riservata a una particolare figura giuridica, il notaio, la funzione di assicurare il buon esito dell'operazione di acquisto e di vendita; in quanto il notaio è figura connotata da caratteristiche di indiscutibile serietà, assoluta imparzialità e considerevole preparazione tecnica.

Nelle compravendite di case l’attività del notaio non si esaurisce solo nella redazione dell’atto pubblico, ma impone l’adempimento di una serie di oneri accessori come ad esempio la valutazione dell’atto di provenienza del bene compravenduto, l’obbligo di effettuare le visure catastali nonché quello di informare il cliente delle conseguenze fiscali che possono derivare dalla vendita dell’immobile.
Gli obblighi gravanti su tale professionista scaturiscono dal contratto di prestazione d’opera professionale che sorge in virtù dall’incarico che riceve dal suo cliente.

Obblighi gravanti sul notaio:

Il notaio incaricato di rogare un contratto di compravendita assume un duplice obbligo:

- l'obbligo di informazione, che comporta l'onere di informare le parti di tutte le conseguenze che possono derivare  dalla stipulazione di un atto;
- l'obbligo di effettuare gli accertamenti ipocatastali.

Nella prassi si utilizza  il termine visure “ipocastali”, ma è bene precisare che con tale espressione si intende fare riferimento all’obbligo del notaio di effettuare adempimenti diversi fra di loro. Infatti è bene distinguere fra:

a)le visure catastali che si effettuano presso il catasto del Comune in cui si trova l'immobile ed hanno lo scopo di identificare correttamente il bene oggetto dell'atto. Inoltre la pubblicità catastale è mera pubblicità-notizia senza valore probatorio, poiché serve a dare semplice notizia di determinati fatti, ma la sua omissione non influisce né sulla validità né sull'efficacia dei fatti stessi. Va però rammentato che dal 1° luglio 2010 i dati catastali, la loro conformità alle planimetrie e allo stato di fatto assumono rilevanza a pena di nullità dell'atto;

b)le visure ipotecarie che si effettuano, invece, presso la Conservatoria dei Registri immobiliari del luogo ove è sito l'immobile hanno lo scopo di far conoscere l'effettiva titolarità del bene e la sua libertà da vincoli, pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.

Tali adempimenti rivestono la massima importanza dato che per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, un obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale.


Chi tra acquirente e venditore sostiene il costo del Notaio?
Le spese notarili, salvo diverse pattuizioni tra le parti, sono a carico dell’acquirente e, oltre all’onorario del professionista, comprendono le tasse e le imposte che il notaio riscuote per conto dello Stato. Di norma la parcella del notaio va saldata al momento stesso della sottoscrizione dell’atto.
La scelta del notaio è libera e spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore (il rogito è un accordo privato tra due contraenti). Solitamente quindi, chi vende casa non paga quindi alcuna spesa notarile.

Cosa fa il Notaio?

Il Notaio è un pubblico ufficiale ed è tenuto, proprio in forza della sua particolare funzione di garanzia e tutela, ad effettuare numerose verifiche al fine della correttezza e validità dell’atto di compravendita. Tra i suoi compiti, evidenziamo i principali.:

-verifica l’inesistenza di precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti sull’immobile presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli stessi: dovrà quindi raccogliere tutti i documenti necessari effettuando gli opportuni accertamenti sulla situazione dell’immobile e richiedendone le rispettive visure catastale e ipotecaria;
-verifica che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico;
-controlla la regolare certificazione della prestazione energetica degli immobili, nel rispetto delle norme nazionali e regionali in materia (ove previsto verifica la sussistenza della dotazione e allegazione APE);
-in caso l’immobile sia in un condominio, deve verificare quanto necessario ai fini della redazione dell’atto e della individuazione dell’immobile, ad es. le quote millesimali, la descrizione delle parti comuni o di eventuali diritti di qualche condomino su parti del complesso immobiliare.
-individua il regime fiscale applicabile al caso concreto e verifica se sussistano eventuali requisiti per usufruire di benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio).
-Non rientra tra i suoi compiti dare giudizi sulla convenienza o meno della compravendita.

Se il Notaio non adempie correttamente i propri compiti, può andare incontro a responsabilità anche nei confronti delle parti che abbiano subito danni, secondo quanto previsto dalla legge.

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