Gli aiuti di Stato per comprare o fittare casa

Gli aiuti di Stato per comprare o fittare casa

Tutti sanno quanto la casa sia un diritto fondamentale per le persone, compreso lo Stato Italiano, che viene incontro ad alcune condizioni con il fondo di garanzia per il mutuo sulla prima casa, la cedolare secca e il canone concordato: scopriamo di cosa si tratta

Il fondo di garanzia mutui per la prima casa
Accedere a un mutuo per acquistare la prima casa può essere complicato. Ma forse non tutti sanno che lo Stato può dare una mano a chi non è in grado di fornire le garanzie adeguate. È questa la finalità del Fondo di garanzia mutui prima casa, istituito nel 2013 presso il ministero dell'Economia e delle Finanze in sostituzione del vecchio Fondo giovani coppie, e rifinanziato quest'anno dal Decreto crescita 2019. Grazie alla dotazione del Fondo, lo Stato offre una garanzia del 50% sulla quota capitale dei mutui ipotecari fino a 250mila euro per l’acquisto - o per l’acquisto e per interventi di ristrutturazione e efficientamento energetico - di immobili da adibire ad abitazione principale.  

Il contratto di locazione con cedolare secca
La Cedolare Secca sulle locazioni, di cui all’articolo 3 del D.Lgs n 23/2011, è un’imposta sostitutiva, applicabile su opzione del locatore, alla quale possono aderire i proprietari di immobili abitativi concessi in locazione.
L’obiettivo è quello di assoggettare i canoni di locazione ad un imposta sostitutiva dell’IRPEF (e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo).
Il vantaggio della cedolare secca è quello di consentire al soggetto che ne usufruisce di non dover pagare ne l’imposta di registro, ne l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 
In pratica, si può scontare un’imposta proporzionale del 21%, se il contratto di locazione è stipulato a canone libero, oppure, del 10%, se il contratto è stipulato a canone concordato. Aliquote sostanzialmente più vantaggiose rispetto alle aliquote progressive dell’IRPEF, che partono dal 23%.
Tuttavia, la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata del contratto, l’aggiornamento del canone di locazione, in relazione all’andamento dell’Indice Istat dei prezzi al consumo, anche se tale previsione è indicata nel contratto.
Sono tantissimi i proprietari di abitazioni che ci chiedono informazioni dettagliate sulla Cedolare Secca.

Il contratto di locazione a canone concordato
Tra le diverse tipologie di contratto è quello a canone concordato il più conveniente dal punto di vista fiscale sia per l’inquilino che per il proprietario.
Capire come funziona, quali sono i requisiti e cosa si intende per canone concordato è fondamentale per tutti i proprietari di immobili ma anche per chi cerca casa.
Partiamo dal ricordare che ai contratti a canone concordato si applica, in specifici casi, la cedolare secca del 10%, il regime di tassazione sostitutivo Irpef che, per le altre tipologie di locazioni, è pari al 21%.
La cedolare secca è soltanto una delle agevolazioni previste. Nel caso in cui il proprietario non scegliesse di aderire al regime opzionale della cedolare secca, è prevista la riduzione del 30% della base imponibile Irpef e, in ambedue i casi, le agevolazioni fiscali riguardano anche l’IMU e la TASI.

Cosa significa canone concordato
Tra i dubbi più frequenti per tale tipologia di contratto vi è la definizione di cosa significa la locuzione canone concordato.
Il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo dell’affitto, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione un range specifico, fissato dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune.
Il calcolo effettuato, che dovrà tenere in considerazione il totale della superficie calpestabile dell’immobile, così come altri elementi accessori (ad esempio la presenza del balcone, o dell’ascensore, ecc..) dovrà essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.
Per i contratti d’affitto non assistiti dalle associazioni rappresentative di categoria, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che ai fini di beneficiare della agevolazioni fiscali previste, sarà necessario richiedere alle organizzazione firmatarie degli accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione.
Tale documento serve per certificare che il contenuto del contratto è conforme a quanto previsto dall’accordo territoriale e che quindi rispetta i requisiti previsti per l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste.

La registrazione contratto locazione: chi paga?
Chi deve pagare le spese di registrazione del contratto di affitto? Il proprietario dell’immobile oppure gli affittuari? Facciamo subito chiarezza sull’argomento.
Registrare il contratto di locazione è obbligatorio, pena sanzioni fiscali e l’inesistenza del contratto dal punto di vista civilistico. Ma chi deve pagare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate?
La Legge di Stabilità del 2016 stabilisce che questa spesa va ripartita in parti uguali tra il proprietario locatore dell’immobile e gli inquilini, salvo che il proprietario non decida di accollarsi l’intera somma. Vediamo i dettagli della disciplina e come evitare le sanzioni previste.

Fac simile contratto di locazione
In allegato a questo articolo, proponiamo un fac-simile di contratto di affitto ad uso abitativo (cosiddetto 4+4) con le indicazioni essenziali che non possono mancare.

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